2025년 서울 토지거래허가제 현황

“실거주 목적 아니면 집 못 사요?” 토허제의 모든 것.

부동산 뉴스를 보면 "토지거래허가구역", 일명 토허제라는 말이 자주 등장하죠.
오늘은 토허제가 도대체 뭔지, 지금 어디에 적용되는지, 유의점에 대해 쉽게 정리해봤습니다.

 

1. 토지거래허가제(토허제) 란?

실거주 목적이 아니라면, 부동산 거래 자체가 불가능한 지역을 말해요.

부동산 투기를 막기 위해, 정부나 지자체가 정한 특정 지역의 부동산(집, 토지 등)을 살 때 허가를 받아야 하는 제도예요.
이 허가는 진짜로 내가 들어가 살기 위한 거래인지를 확인한 뒤, 승인되면 거래가 가능해요.

✔️ 예시

• 서울 강남구 한 아파트(대지면적 70㎡)를 매수하려면?
  → 주거 목적이 명확해야 하고,
  → “2년 동안 실거주하겠다”는 조건을 걸고
  → 관할 구청에 허가를 받아야 합니다.

허가 없이 계약을 체결하거나 실거주 약속을 지키지 않으면 → 계약은 무효 + 과태료 처벌 대상입니다.

 

2. 토허제 적용 지역 및 기간

• 강남 3구 (강남·서초·송파) 전체
• 용산구 전체
• 25년 3월 24일 ~ 9월 30일 까지 적용

 

 

3. 토허제 구역이 되면?

✅ 매수자 입장

• 무조건 실거주 목적이어야 해요.
• 2년 거주 의무가 생기고, 임대·전대가 제한됩니다.
• 매수 후 실거주하지 않으면 과태료, 거래 무효 처리됩니다.

✅ 집값 영향

• 투자 수요가 줄어들어 단기 가격 급등을 막는 효과가 있어요.
• 다만 규제를 피한 지역(예: 경기 외곽)으로 풍선효과가 생길 수도 있습니다.
• 또한 실거주 강제로 유연성이 제한되어, 거주의 자유성이 침해될 수 있습니다.

 

4. 앞으로의 전망 

이재명 정부도 실수요자 보호 + 투기 억제 기조를 유지할 가능성이 있기 때문에 
앞으로 시장 상황을 보면서 지속적으로 재지정, 지역 확대가 이뤄질 수도 있습니다.

다만 잦은 토허제 지정과 해제는 해당 지역의 거래를 침체시키고 투자나 개발 가능성을 막을 수 있습니다. 

 

정리하면,

• 토허제는 시행 지역에서 실거주가 아닌 집 구매를 제한하는 제도입니다.
• 서울의 인기 지역 다수가 이미 포함되어 있고,
• 집을 살 때는 허가 기준(대지면적 60㎡ 이상), 2년 실거주 조건 등을 반드시 확인해야 합니다.
• 허가 없이 거래하면 계약 자체가 무효가 될 수 있다는 점을 유의해야 합니다.